AİLE KONUTU
Aile konutu, eşlerin birlikte yaşadığı ve evlilik birliğinin merkezini oluşturan ortak yaşam alanıdır. Bunun yanı sıra, tarafların bir konutu aile konutu olarak nitelendirmesi tek başına yeterli değildir. Zira, aile konutu unsurlarını taşımayan bir konut, hukuken aile konutu olarak değerlendirilemez. Bu statüyü kazanabilmek için resmi bir evlilik bağı bulunması ve evin fiilen ortak yaşam alanı olarak kullanılması gerekir. Yazlık veya dağ evi gibi ikincil nitelikteki yerler aile konutu sayılmaz. Zira bir yerin aile konutu niteliği haiz olabilmesi için sürekli veya belirli bir süreliğine mesken olarak kullanma amacının bulunması ve bu amaçla kullanılması gerekmektedir. Kanun koyucu, evlilik birliği devam ederken eşlerden birinin tasarrufları sonucu ailenin barınma hakkının risk altına girmesini önlemek amacıyla “aile konutu” kavramını mevzuatımıza dahil etmiştir. Aile konutu niteliğini haiz bir konuttan söz edilebilmesi için mutlaka taşınmaza ve tapu kütüğünde bir kaydın bulunmasına ihtiyaç yoktur. Tapu kütüğüne şerh verilmesi açıklayıcı nitelikte olup ispat açısından kolaylık sağlamaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun kabulüyle birlikte, eşler arasındaki mülkiyet ilişkisi ne olursa olsun, ailenin yaşadığı konut üzerindeki hukuki tasarruflar diğer eşin rızasına tabi kılınmıştır. TMK m.194 uyarınca, aile konutu olarak özgülenen taşınmaz üzerinde malik olan eşin tasarruf yetkisi kısıtlanmıştır. Bu kısıtlama hem mülkiyet hakkına dayanarak yapılan işlemleri hem de borçlandırıcı işlemleri kapsar.
AİLE KONUTU ŞERHİ
Hukuk düzeninin öngördüğü hususların tapu kütüğünün şerhler sütununa yazılması şerh olarak adlandırılmaktadır. Tapu kütüğüne şerh konulmasının başlıca amacının ise şerh konusu olaya aleniyet kazandırmaktır. Türk Medeni Kanunu’nun 194/3 hükmünde “Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.” düzenlemesine yer vermek suretiyle malik olmayan eş aile konutu şerhi verme imkanına kavuşmuştur. Aile konutu şerhi, tasarruf yetkisinin kısıtlanması şerhi kategorisinde yer almaktadır. Bir konuta aile konutu şerhi konulabilmesi için öncelikle gerekli vasıflara sahip bir aile konutunun varlığı aranır. Zira aile konutu olarak nitelendirilmeyen taşınmazlar için aile konutu şerhi verilmesi mümkün değildir. Aile konutu şerhi için aranan bir diğer şart, malik eş ile evlilik birliğinin devam ediyor olmasıdır. Bu kapsamda malik olan kişiyle resmi olarak evli olmayan, fiili birliktelik içerisinde yaşayan yahut boşanmış kişiler aile konutu şerhi verilmesini tapu müdüründen talep edemezler. Aile konutu şerhi tapu müdürlüğünden talep edilerek yahut tapu müdürlüğü tarafından gerekli işlemin yapılmaması durumunda mahkeme kararıyla birlikte konulabilmektedir. Aile konutu şerhi konulmasına ilişkin davada görevli mahkeme aile mahkemeleridir. Aile mahkemesi bulunmayan yerlerde ise aile mahkemesi sıfatıyla asliye hukuk mahkemeleri görevli olur.
AİLE KONUTUNDA ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN HUKUKİ STATÜSÜ VE İYİNİYETİN KORUNMASI
Aile konutu rejimi, evlilik birliğini ve eşlerin barınma hakkını korurken diğer taraftan üçüncü kişilerin hukuki güvenlik hakkı ve tapu siciline güven ilkesiyle çakışmaktadır. Kanun koyucu, malik olan eşin tek taraflı tasarruflarını engellerken, tapu kütüğündeki kayıtlara güvenerek işlem yapan iyiniyetli üçüncü kişilerin haklarını da gözetmek durumundadır. Bu durum, aile konutuna dayalı uyuşmazlıklara sebep olmaktadır. Üçüncü kişi; aile konutu üzerinde mülkiyet veya sınırlı ayni hak iktisabında bulunan evlilik birliğinin tarafı olmayan kişidir. Üçüncü kişinin hukuki durumu değerlendirilirken esas alınan temel kriter iyi niyet (TMK m.3 ve TMK m1023) ilkeleridir. Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Üçüncü kişinin “iyiniyetli” sayılabilmesi için, taşınmazın aile konutu olduğunu bilmemesi ve durumun gerektirdiği özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda olmaması gerekir. Tapu kütüğünde aile konutu şerhinin bulunup bulunmaması, üçüncü kişinin hukuki durumu doğrudan belirleyen ana unsurdur.
A. TAPUDA “AİLE KONUTU ŞERHİ” BULUNMASI HALİNDE
Tapu kütüğünün şerhler sütununda aile konutu kaydı varsa, TMK m.1020 uyarınca “Tapu sicili herkese açıktır, kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini öne süremez.” kuralı işler. Bu durumda üçüncü kişinin iyi niyet iddiası tamamen ortadan kalkar. Rızası alınmayan eşin açacağı tapu iptal ve tescil davası sonucunda üçüncü kişinin iktisabı geçersiz sayılır ve işlem iptal edilir.
B. TAPUDA “AİLE KONUTU ŞERHİ” BULUNMAMASI HALİNDE
Tapuda şerh bulunmuyorsa, taşınmaz fiilen aile konutu olsa dahi durum doğrudan üçüncü kişinin aleyhine sonuç doğurmaz. Burada üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığının araştırması yapılır. Üçüncü kişi iyi niyetli ise taşınmazı satın alan veya ipotek tesis eden kişi, buranın aile konutu olduğunu bilmiyorsa ve bilmesi kendinden beklenemiyorsa iktisabı geçerli kalır. (TMK m. 1020) Üçüncü kişi taşınmazın aile konutu olduğunu biliyorsa (örneğin aileyle yakın ilişkisi varsa, komşuysa, evde eşlerin birlikte yaşadığına şahit olmuşsa veya sırf eşin rızasını bertaraf etmek için muvazaalı işlem yapmışsa) kötü niyetlidir. Bu durumda iktisabı korunmaz ve işlem iptal edilir.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2019/5110 E. , 2019/8865 K.
“…4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesine göre, "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz." Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi "Konulmuş olmasa da" eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple, tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta, aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh "Kurucu" değil "Açıklayıcı" şerh özelliğini taşımaktadır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, "Emredici" niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak "Belirli olan" bir işlem için verilebilir…”
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2019/3498 E., 2019/8821 K.
“…Davacı ... cebri icra yoluyla satın almış olduğu taşınmazın, tapuda adına tescili talebinde bulunduğunu ancak taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi bulunması sebebiyle adına tescilin sağlanamadığını belirterek aile konutu şerhinin terkinini talep etmiştir. Yapılan incelemede; davalı erkek ... adına tapuda kayıtlı taşınmaza 11.06.2013 tarihinde aile konutu şerhi konulduğu, davacı ... Ataklı tarafından Selçuk İcra Müdürlüğünün 2013/664 esas sayılı takip dosyasında dava konusu Selçuk İlçesi 14 Mayıs Mah. ... Mevkii, 3438 ada 11 parselde kayıtlı taşınmazın bodrum kat 1 bağımsız bölümü 02.09.2014 tarihinde 50.000,00-TL bedelle satın alındığı, dolayısıyla davacının ihale alıcısı olduğu, ancak taşınmaz üzerinde bulunan aile konutu şerhi sebebiyle davacı adına tapuda tescilin gerçekleştirilemediği anlaşılmaktadır…”
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2010/9812 E. , 2011/1374 K.
“…Taşınmazın devredildiği tarihte tapu kütüğünde “aile konutu” olduğuna ilişkin bir şerh bulunmadığına göre, devralan üçüncü kişinin kazanımı iyiniyetli olması halinde korunur. (TMK.md.1023) Kanunun iyi niyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyi niyetin varlığıdır. Ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse de iyi niyet iddiasında bulunamaz. (TMK.md.3) İyi niyetin varlığı asıl olduğuna göre, devralanın kötü niyetli olduğunu kanıtlama yükümlülüğü bunu iddia edene düşer. (TMK.md.6) Davacı taşınmazı devralan üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun gösteren bir delil getirememiştir. Bu durumda, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. Maddesi gereğince devralan üçüncü kişinin kazanımı korunacaktır…”
Hukuk Fakültesi Öğrencisi
Semanur Genç
